INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE
CASA UNIFAMILIAR EN CENTRO HISTÓRICO - ÉCIJA, SEVILLA
Referencia: 6571204
Dirección: CL VALDERRAMA 5
Localidad: Écija
Provincia: Sevilla
Ref. Catastral: 65712040G1567S0001AH
Superficie construida: 172 m²
Plantas: 2 + azotea
Habitaciones: 5
Baños: 2
Año construcción: 1928
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Casa unifamiliar de 2 plantas + azotea situada en pleno centro histórico de Écija, a medio minuto de la Plaza de España. Se trata de una vivienda que requiere reforma integral, manteniendo su estructura original y distribución tradicional.
Distribución:
- Planta baja: Zaguán de entrada, salita de estar, dormitorio, recibidor alicatado en mármol, salón principal, cocina con office independiente, baño y patio interior con lavadero y trastero.
- Primera planta: Distribuidor, lavadero con acceso a azotea, dormitorio pequeño, dormitorio principal, 4º dormitorio amplio, baño completo.
- Azotea: Amplia terraza con habitación trastero.
Estado de conservación: La vivienda se encuentra en estado de conservación deficiente, requiriendo reforma integral. Se aprecian signos de deterioro por el paso del tiempo, pero mantiene elementos originales de valor como el recibidor de mármol y la distribución típica de las casas señoriales ecijanas.
UBICACIÓN Y ENTORNO
Écija, conocida como "La Ciudad del Sol" o "La Ciudad de las Torres", es una ciudad histórica situada en la provincia de Sevilla, en la comarca de la Campiña. Con un importante patrimonio histórico-artístico, es uno de los principales destinos turísticos de Andalucía.
La propiedad se ubica en el centro histórico de Écija, zona declarada Bien de Interés Cultural, caracterizada por:
- Proximidad inmediata a la Plaza de España (50 metros)
- Entorno de edificios históricos y monumentales
- Calles peatonales y de tráfico restringido
- Comercios, restaurantes y servicios a pie de calle
- Excelente comunicación con todas las zonas de la ciudad
VALOR DE LA UBICACIÓN: La situación en pleno centro histórico de Écija representa el principal valor de esta propiedad, siendo una ubicación privilegiada y muy demandada tanto para vivienda principal como para inversión turística.
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
| Concepto |
Descripción |
| Tipo de construcción |
Casa unifamiliar entre medianeras |
| Año de construcción |
1928 |
| Estructura |
Muros de carga de fábrica de ladrillo |
| Cubierta |
Teja árabe tradicional |
| Fachada |
Mampostería y ladrillo visto |
| Suelos |
Mármol en recibidor, resto a reformar |
| Carpintería |
Madera original (necesita renovación) |
| Instalaciones |
A reformar completamente |
OBSERVACIONES SOBRE EL ESTADO: La vivienda requiere reforma integral. Es necesario presupuestar la renovación completa de instalaciones eléctricas, fontanería, saneamiento, carpinterías y acabados interiores. Se recomienda estudio de humedades y evaluación estructural.
ANÁLISIS DE MERCADO EN ÉCIJA CENTRO
Tras el análisis del mercado inmobiliario en el centro histórico de Écija, se han identificado los siguientes rangos de precios para propiedades similares:
| Tipo de propiedad |
Estado |
Precio medio m² |
Observaciones |
| Casas reformadas |
Excelente |
1.500-1.800 €/m² |
Alta demanda, escasa oferta |
| Casas a reformar |
Regular |
900-1.200 €/m² |
Oportunidades de inversión |
| Casas deterioradas |
Malo/Reforma integral |
700-1.000 €/m² |
Precio muy variable según ubicación |
| Viviendas turísticas |
Reformadas |
1.800-2.200 €/m² |
Alto ROI por alquiler turístico |
Tendencias del mercado: El centro histórico de Écija mantiene una demanda constante, con especial interés por parte de:
- Inversores en alojamiento turístico
- Familias que buscan vivienda principal en centro
- Extranjeros (especialmente europeos) que buscan segunda residencia
- Promotores de viviendas de lujo
VALORACIÓN ECONÓMICA
MÉTODO DE COMPARACIÓN DE MERCADO
Se ha aplicado el método de comparación de mercado, considerando los siguientes factores:
Valor base construcción (172 m² × 900 €/m²)
154.800 €
Factor ubicación (centro histórico premium)
+ 25%
Factor estado (necesita reforma integral)
- 35%
Factor distribución (5 habitaciones, patio, azotea)
+ 8%
Factor potencial (azotea y patio aprovechables)
+ 5%
Factor histórico (construcción 1928, elementos originales)
+ 3%
VALOR DE TASACIÓN DE MERCADO
165.000 €
Precio por m² resultante: 959 €/m²
ESTIMACIÓN DE COSTES DE REFORMA
| Concepto de reforma |
Coste estimado |
Observaciones |
| Reforma integral básica |
80.000 - 100.000 € |
Incluye instalaciones y acabados estándar |
| Reforma de calidad media |
100.000 - 130.000 € |
Materiales de mejor calidad, posible redistribución |
| Reforma premium |
130.000 - 180.000 € |
Alta gama, posible ampliación en azotea |
| Adaptación turística |
90.000 - 120.000 € |
Incluye licencia turística y mobiliario |
VALOR POST-REFORMA: Tras una reforma de calidad media (120.000 €), el valor de mercado de la propiedad podría alcanzar los 280.000-320.000 €, representando una importante plusvalía.
POTENCIAL DE INVERSIÓN
ESCENARIOS DE RENTABILIDAD
| Uso |
Inversión total |
Ingreso anual |
ROI estimado |
| Vivienda principal |
285.000 € (compra + reforma) |
N/A |
Revalorización 4-6% anual |
| Alquiler residencial |
285.000 € |
12.000 - 14.400 € |
4,2% - 5,1% |
| Alquiler turístico |
295.000 € (con licencia) |
18.000 - 25.000 € |
6,1% - 8,5% |
| Venta post-reforma |
285.000 € |
Beneficio: 35.000 - 75.000 € |
12% - 26% en 12-18 meses |
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Tras el análisis exhaustivo de la propiedad referencia 6571204, se concluye:
- El valor de mercado actual de la vivienda en su estado actual se establece en 165.000 €.
- El precio por metro cuadrado resulta en 959 €/m², ajustado al estado y ubicación.
- Se recomienda un rango de venta de 160.000 - 170.000 €, siendo 165.000 € un precio justo de mercado.
- La propiedad representa una excelente oportunidad de inversión por su ubicación privilegiada en el centro histórico de Écija.
- El potencial post-reforma es muy significativo, pudiendo alcanzar valores de 280.000-320.000 €.
RECOMENDACIÓN FINAL: Esta propiedad es especialmente interesante para inversores con visión a medio-largo plazo, familias que busquen un proyecto personalizado en el centro histórico, o promotores especializados en rehabilitación. La ubicación es su principal valor, siendo una de las mejores del mercado ecijano actual.
LIMITACIONES Y OBSERVACIONES
- Esta tasación se basa en información disponible a fecha de 4 de diciembre de 2025.
- No se ha realizado inspección técnica detallada de la estructura.
- Los costes de reforma son estimaciones que pueden variar según proyectos y empresas.
- Se recomienda verificar posibles restricciones urbanísticas por estar en centro histórico.
- Es imprescindible obtener certificado energético antes de la venta.
- Los valores de alquiler turístico dependen de la obtención de licencia correspondiente.
Tasador
Juan Gallardo
Director Comercial
GallardoSol Inmobiliaria
Cliente/Propietario
Nombre y apellidos
DNI/NIE